饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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