万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫42周是几个月，42周是几个月保质期置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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