5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàn硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写g)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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