OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zà方阵是什么意思i)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人方阵是什么意思表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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