万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学一本书多重，一本书多重有一斤吗区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。一本书多重，一本书多重有一斤吗只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí一本书多重，一本书多重有一斤吗)他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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