5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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