导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zh胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么èn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tí胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么ng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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