近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(x压在玻璃窗边c，在窗户边cī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是压在玻璃窗边c，在窗户边c持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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