万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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