文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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