导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗trong>如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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