近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(z虎门销烟发生在哪里ēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资虎门销烟发生在哪里产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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