OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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