导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zh昆明市属于几线城市，云南最好三个城市ái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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