近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写lt="密集(jí)分钱了！这几点要(yào)注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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