导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(ch整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚í)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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