“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资者的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一(yī)般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国(guó)企背景的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出现了一个(gè)很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗大多表(biǎo)现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即(jí)便(biàn)是在国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公(gōng)司(sī)净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地(dì)、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(há46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗ng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上(shàng)的(de)中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居(jū)领域，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来(lái)越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活(huó)类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一(yī)季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业公司(sī)很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗