文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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