5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎ卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗o)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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