近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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