5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(ch利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗ǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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