饱受争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念)门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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