一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二(èr)手房(fáng)指导价的(de)消息(xī)在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是(shì)最后一(yī)个还(hái)在“认(rèn)真”实施(shī)这条政(zhèng)策的城市(shì)，最后深圳是房(fáng)价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一(yī)动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首(shǒu)先有(yǒu)利于(yú)深圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言(yán)称：二手房贷(dài)款(kuǎn)不(bù)按官(guān)方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以(yǐ)网签备案(àn)价(jià)和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正变成(chéng)了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据(jù)证券时(shí)报21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多(duō)家大(dà)行表示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知(zhī)，目前仍(réng)按参考价办理按揭(jiē)”。所以还(hái)需要(yào)持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多(duō)体现为银行贷款等(děng)领域按(àn)照新的(de)规(guī)则进行，但(dàn)不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房(fáng)指(zhǐ)导价横(héng)空出世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的(de)参(cān)考(kǎo)价，很(hěn)多南山(shān)、福田(tián)、宝安中心(xīn)区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价打嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能按照指导价(jià)来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但经历(lì)了这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全(quán)款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了(le)（多(duō)给(gěi)210万首付）。这直接让(ràng)大批(pī)量买家(jiā)，失去(qù)了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这(zhè)条政(zhèng)策(cè)的“核(hé)弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中心数(shù)据显示：成交量(liàng)上(shàng)，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发(fā)布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例属实，买(mǎi)家的实际购房成本高达(dá)20万(wàn)/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万/平，叠(dié)加这三年(nián)的(de)房贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到(dào)了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年新(xīn)低，学区房神(shén)话(huà)不(bù)再(zài)，房产中介的日子(zi)难(nán)过，投(tóu)资(zī)客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价(jià)的(de)城市(shì)陆陆续续(xù)低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山区(qū)试点多子女(nǚ)家庭和(hé)职住平衡家(jiā)庭(tíng)购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅销售价格变(biàn)动情况来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同(tóng)比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二线(xiàn)城市(shì)如(rú)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等(děng)城市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实(shí)施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新(xīn)政。对于激活二手房交易，具(jù)有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到(dào)常识，从字面理解(jiě)一(yī)下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石(shí)如果压不住，小船不(bù)就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大波正在路(lù)上...

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