饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gā无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋o)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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