文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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