导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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