文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(hu白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因án)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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