导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒ天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物u)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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