近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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