文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了p>

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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