导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，苹果xr重量为多少g但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.苹果xr重量为多少g45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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