万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的国民党任公是指谁，任公指的是什么(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　国民党任公是指谁，任公指的是什么trong>从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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