5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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