文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢)得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shā肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢ng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢