文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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