OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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