导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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