万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(g东隅已逝桑榆非晚是什么意思āo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，东隅已逝桑榆非晚是什么意思业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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