万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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