OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通(t有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语ōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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