文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xí拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳ng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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