5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合伊拉克是不是被灭国了的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí伊拉克是不是被灭国了)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伊拉克是不是被灭国了伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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