近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金1dm等于多少cm 1dm等于多少m额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(1dm等于多少cm 1dm等于多少mrèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指1dm等于多少cm 1dm等于多少m(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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