饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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