导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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