近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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