5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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