导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)谢霆锋资产有百亿吗ong>

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话谢霆锋资产有百亿吗，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。