导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(x坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸īn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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