导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？2000克是多少斤啊4px;'>2000克是多少斤啊ng>

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。